Редевелопмент промзон: как заводы превращают в арт-пространства

Большой текст, часть которого вошла в статью Движение.ру

Какие факторы определяют успешность редевелопмента промзон? Это поможет понять, как происходит выбор объектов для преобразования, на что обращают внимание инвесторы и городские власти.

Что касается редевелопмента промзон - мы знаем, что успех таких сложных и комплексных проектов всегда зависит от множества связанных между собой факторов:

1. Во-первых, это локация. Он решает не всё, но многое. Если говорить о московских проектах, то расположение вблизи ТТК - это безусловный плюс и сильный драйвер для постиндустриальной территории.

   
   

2. Во-вторых, большая картина и идея будущего проекта - это то, что должен видеть девелопер с самого начала, еще до входа в проект. Разносторонний образ места, и как оно будет жить по-новому. Тот вектор, в котором территория будет развиваться и к чему мы придем в итоге.

   
   

3. Третье - это программирование и стратегия развития территории, которые прямо следуют из целей и задач предыдущего пункта. Здесь мы думаем про функциональное зонирование и про то, как интегрировать новое строительство в существующий контекст, сохранить памятники промышленной архитектуры. И дать территории современную транспортную, инженерную и социальную инфраструктуру, обеспечить высокое качество жизни.

   
   

4. Отдельно отмечу важность различных сценариев транспортной доступности. Критично важно организовать и разделить потоки, перераспределить нагрузку на городскую УДС и максимально задействовать общественный транспорт, который так активно развивается сейчас в Москве.

   
   

5. Можно долго говорить об урбанистическом контексте проектов редевелопмента, но важно помнить, что оно возможно только при обеспечении надлежащего финансирования и создания благоприятного инвестиционного климата для привлечения частных инвестиций.

   И в реализации таких объемных и комплексных проектов важно иметь возможность корректировки, по мере необходимости, в ответ на изменения рыночных условий.

   
   

6. Также, само понятие редевелопмента промзон подразумевает необходимость проведения экологической оценки территории и, при необходимости, принятия мер по устранению этих рисков.

   
   

7. Седьмым по счету, но не по значимости, назовем наличие плана эксплуатации и технического обслуживания для обеспечения жизнеспособности реконструируемой территории в долгосрочной перспективе.

Какую роль играет государственная поддержка в проектах редевелопмента? Важно узнать, какие стимулы (налоговые льготы, субсидии) применяются для привлечения инвесторов и как городские власти участвуют в процессе.

Площадь бывших промзон занимает по разным оценкам до 17% территории старой Москвы. Их перерождение началось с 2010-х годов по решению городских властей, которые совместили программу КРТ с программой Реновации ветхого жилого фонда. Это позволило вернуть некогда потерявшие актуальность территории в экономическую и социальную жизнь Москвы. Идея заключается в создании новых многофункциональных территорий в соседстве с жилыми кварталами, обеспеченными развитой транспортной, социальной и коммерческой инфраструктурой, а также новыми рабочими местами. Все это сформировало идею полицентричности городской среды и комфортного 15-ти минутного города.

Поддержка Города создает благоприятные условия для реализации проектов редевелопмента, делая их более финансово привлекательными для девелоперов и оперативно осуществимыми. Например, освобождение от налога на имущество на срок до 10 лет для девелоперов, реализующих проекты редевелопмента в определенных районах Москвы, снижение ставки налога на прибыль до 13,5% для проектов реновации промышленных зон. Также предоставляются различные субсидии - по возмещению затрат на проектирование и строительство инженерной и коммунальной инфраструктуры, на компенсацию части затрат на приобретение земельных участков или льготные ставки аренды данных участков. Кроме того, меры финансовой поддержки под такие проекты могут включать льготные кредиты под гарантии правительства Москвы. Плюс административную поддержку - ускоренное согласование и содействие в получении необходимых разрешений и согласований.

Чтобы получить господдержку, проекты редевелопмента должны соответствовать определенным требованиям: реализовываться на территории, утвержденной для этих целей городом, предусматривать создание новых рабочих мест и развитие социальной инфраструктуры. Девелопер должен иметь опыт реализации подобных проектов, а предлагаемый проект соответствовать высоким стандартам архитектуры и градостроительства.

Какие наиболее значимые проекты редевелопмента реализованы за последние годы?

Редевелопмент бывших заводских территорий начинался с создания арт-кластеров, как проектов наиболее явных и понятных в реализации. Теперь же в тренде многофункциональность, и на месте бывших заводов и фабрик развивается комплексная застройка по принципу «Город в городе»: с жилыми кварталами, деловыми центрами, современными спортивными площадками.

Один из наиболее масштабных проектов - это ЗИЛ, редевелопмент бывшего завода имени Лихачёва. Проект реализуется по комплексному мастер-плану, в котором заложено строительство жилых комплексов, офисных зданий, торговых центров, парков и социальной инфраструктуры. Это 65 га территории и 1,5 млн квадратных метров жилья для 25 тысяч человек.

Также, нельзя не отметить Серп и Молот - редевелопмент территории бывшего металлургического завода в Лефортово. Проект предусматривает создание современного жилого комплекса с выразительным архитектурным обликом и развитой инфраструктурой, включая школы, детские сады и поликлинику.

Развивающийся сейчас проект - территория Южного порта, в прошлом одного из крупнейших логистических узлов Москвы – преобразуется в новый жилой район с деловым кварталом с культурными объектами.

Еще один прекрасный пример, Тушинский аэродром - масштабный проект преобразования бывшего военного аэродрома в современный жилой район на берегу Москва реки с парками, школами, детскими садами и развитой структурой ритейла, там сейчас реализуется целый ряд проектов от ведущих застройщиков, включая наш жилой район Ália.

Эти проекты редевелопмента постиндустриальных пространств заметно улучшили плотность и качество городской ткани Москвы, создали новые рабочие места, повысили комфорт и уровень жизни людей. И есть сопоставимые по масштабу, заявленные перспективные проекты - Северный речной порт, Авиамоторная, территория бывшего завода МиГ.

И очень важно то, что в рамках проектов редевелопмента так называемого «ржавого пояса» Москвы, девелоперам удается сохранять и преобразовывать исторические фабричные постройки и объекты наследия индустриальной архитектуры, открывая широкой публике уникальные пространства, которые прежде были недоступны, а также наполнять их новым содержанием и событийностью.

В числе таких проектов, показательных с точки зрения создания дополнительной культурной ценности для города и жителей, можно назвать Красный Октябрь, Даниловскую мануфактуру, Винзавод, Красную Розу, Большевик, Бадаевский, Кристалл.

Действительно, постиндустриальные пространства, обладающие объектами культурного наследия, имеют особую привлекательность. На Кристалле сразу чувствуется атмосфера места и пространство, не похожее на другие объекты промышленной архитектуры. Это всегда было в истории места, в его культурном коде, и это то, что мы развиваем и усиливаем в проекте.

С какими сложностями сталкиваются при редевелопменте, особенно с точки зрения экологической безопасности и инфраструктуры?

Промышленные зоны могут оставлять после себя существенные загрязнения природной среды, поэтому бытует мнение, что в таких местах жить вредно для здоровья из-за многолетнего ущерба экологии от предприятий. Но есть и хорошие новости. Во-первых, далеко не на всех территориях располагались вредные производства, значимый объем занимают продовольственные предприятия, складские помещения или вообще пустыри. Во-вторых, химические анализы почвы в таких промзонах нередко оказываются более экологически чистыми, чем участки вдоль крупных автомагистралей, это данные экспертов.

Тем не менее экологические сложности объективно существуют и для их преодоления требуется тщательная экологическая оценка территории, рекультивация загрязненных участков, установка систем очистки воздуха и иногда шумоподавления, а также безопасная утилизация отходов. При проведении редевелопмента, безусловно, учитываются принципы экологической безопасности, и в случае необходимости проводятся мероприятия комплексной нейтрализации «заводского прошлого», чтобы создать здоровую и благоприятную среду для жизни.

К сложностям, связанным с инфраструктурой при редевелопменте, можно отнести ограничения для развития УДС, устаревшие инженерные сети, которые могут требовать модернизации или замены, а также недостаток социальной инфраструктуры. Все это при реализации новых жилых объемов может создать нагрузку на существующие объекты в соседних районах. Также в промзонах наблюдается недостаток зеленых зон, что влияет на экологию и качество жизни людей. Все эти проблемы решаемы.

Сложности также могут быть связаны с наличием действующих предприятий по соседству (шумными и не очень экологичными), ростом транспортной нагрузки при ограничениях её развития и другими аспектами. Кроме того, необходимо органично вписать новые здания в существующую историческую застройку, а это означает серьезную и кропотливую работу по поиску оптимального и единственно верного варианта.

Иногда возникает и социальный фактор - несогласие жителей района, которые не хотят иметь по соседству шумную стройку, опасаются, что пострадает их образ жизни, обеспокоены сносом. Как правило, эта проблематика возникает из-за недостатка информационного освещения проекта.

Как редевелопмент влияет на местные сообщества, уровень жизни в районах и стоимость жилья?

Проекты редевелопмента индустриальных территорий часто являются генераторами новых рабочих мест, причем в различных отраслях - строительство, розничная торговля, услуги. То есть, помимо прочих преимуществ, дает москвичам работу. Согласно официальным данным, благодаря реализации 77 проектов КРТ, в том числе реновации промзон, в Москве появится больше 196 тыс. новых рабочих мест. Не без гордости могу сказать, что жилой район Ália, который реализует Asterus в Тушино, включает самый большой по площади бизнес-парк в России, и в общей сложности даст городу 20 тыс. рабочих мест. Кроме того, это прекрасный образец знаковой современной архитектуры.

Другие важные бенефиты для города связаны со строительством или модернизацией транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры, а также развитием культурной и событийной сферы. Редевелопмент может привести к появлению новых общественных пространств, креативных кластеров, которые становятся точками притяжения на карте города.

Например, на Кристалле мы создали и развиваем многофункциональный культурный кластер, который является источником вдохновения для резидентов и всего города. Такое сочетание яркой архитектуры, истории места и нового развития очень органично и глубоко интегрируется в социальную среду и на местном, и на городском уровне, повышает качество и разнообразие городской жизни.

Что касается стоимости жилья, то улучшение инфраструктуры и привлекательности районов после редевелопмента, часто приводит к росту цены квадратного метра в окружении.

В целом, продуманный и комплексный редевелопмент промышленных зон может существенно улучшить качество жизни в местных сообществах, создавая новые возможности для работы, отдыха и проживания.